Чи можна перевірити дозвіл без електронного підпису?

Для перегляду відомостей про будівництво на порталі e-construction.gov.ua є розділи «Реєстри», «Пошук» і карта об'єктів. Якщо для якоїсь дії система попросить авторизацію, скористайтеся КЕП або Дія.Підписом.

Що таке гарантійна частка?

Це частина майбутнього будинку, яку не можна продавати. Чи належить до неї конкретна квартира, видно в заяві про реєстрацію майнового права в ЄДЕССБ.

Де взяти відомості з реєстру речових прав, якщо «Дія» їх не видає?

Станом на квітень 2026 року інформацію з ДРРП видають у паперовій формі державний реєстратор, ЦНАП або нотаріус. Плата становить 80 грн і не повертається, якщо відомостей немає.

Чи означає судова справа, що забудовник ненадійний?

Ні. Важливо, про що справа, хто позивач і чим вона закінчилася. Насторожують серії схожих спорів з покупцями, банкрутство та арешти землі чи майна.

Як перевірити забудовника і новобудову в Києві

Дозвіл на будівництво, майнові права на квартиру, земля і суди: що можна з'ясувати самостійно ще до першого внеску.

Почніть з дозволу на будівництво

Квартира в будинку, якого ще немає, існує лише в документах. Тому перевірку починають не з шоуруму й рендерів, а з дозвільного документа на будівельні роботи. Такі документи вносять до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), її портал працює за адресою e-construction.gov.ua.

Реєстр будівельної діяльності на цьому порталі зібрав в одному місці відомості, які раніше лежали в окремих базах: об'єкти будівництва, учасників, дозвільні документи, містобудівну і проєктну документацію, експертизу. Документ можна знайти за його номером або за адресою об'єкта. Є також карта, на якій позначено будівельні майданчики.

Відкривши дозвіл, звірте три речі: хто в ньому замовник, яка адреса і що саме дозволено будувати. Якщо квартиру продає інша компанія, ніж зазначена в дозволі, попросіть документи, які пояснюють зв'язок між ними, і покажіть їх юристові.

Спеціальне майнове право: чи зареєстрована саме ваша квартира

З 2022 року діє закон про гарантування речових прав на об'єкти нерухомості, які будуть споруджені в майбутньому (№ 2518-IX). Кожна майбутня квартира, паркомісце чи інше приміщення отримує ідентифікатор, а право на неї реєструють у Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Мінцифри у 2024 році пояснювало, що реєстрація спеціального майнового права є однією з вимог, за яких об'єкт вважається безпечним для інвестування.

Знадобляться лише ідентифікатор квартири і доступ до порталу. Діяти можна в такому порядку:

попросіть у забудовника ідентифікатор об'єкта будівництва саме для вашої квартири;
на порталі ЄДЕССБ відкрийте розділ «Реєстри», підрозділ «Спеціальне майнове право» і документ «Заява про реєстрацію майнового права в ДРРП»;
введіть номер у поле «Ідентифікатор об'єкта будівництва» і відкрийте знайдену заяву;
перегляньте документи, на підставі яких зареєстровано право, та їхні статуси: дозвільний документ, дані про гарантійну частку, дані про адресу;
переконайтеся, що квартира не входить до гарантійної частки, яку не можна продавати.

Компанія і земля

Код ЄДРПОУ забудовника є в дозволі та в договорі. За ним у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб видно статус компанії, керівника, засновників і кінцевих бенефіціарних власників. Насторожують стан припинення, свіжа реєстрація під великий проєкт і часта зміна власників.

Друге питання: чи має забудовник право на землю. Власність або оренду ділянки, а також обтяження на кшталт іпотеки чи арешту фіксує ДРРП. Тут діє обмеження воєнного часу: на підставі Закону № 4576-IX від 21 серпня 2025 року доступ до публічних електронних реєстрів тимчасово обмежили, і, за роз'ясненням органів юстиції від квітня 2026 року, отримати відомості з ДРРП через «Дію» технічно неможливо.

Паперову інформацію з реєстру видають державний реєстратор, ЦНАП або нотаріус. Станом на квітень 2026 року вона коштує 80 грн, а якщо відомостей не знайдено, збір не повертають. Окремо попросіть у забудовника довідку з ДРРП про реєстрацію майнового права і порівняйте її з тим, що бачите в ЄДЕССБ.

Суди: що шукати в реєстрі рішень

Єдиний державний реєстр судових рішень (reyestr.court.gov.ua) дозволяє шукати за текстом рішення, номером справи, судом, регіоном, видом рішення і датами. Окремого поля для коду ЄДРПОУ немає, тож вводьте назву компанії або код у поле пошуку за текстом.

Сайт попереджає, що працює в тестовому режимі з обмеженнями, а доступ до окремих рішень можуть закривати, щоб захистити учасників справ. Тому частину рішень ви не побачите.

Одна справа нічого не доводить: великі компанії судяться постійно. Дивіться на теми і повторюваність. Спори з покупцями через невведений будинок, справи про банкрутство, арешт землі чи майна в кримінальному провадженні вартують розмови з юристом ще до підписання договору.

Червоні прапорці перед підписанням

Жодна з наведених нижче ознак автоматично не робить забудовника несумлінним. Але кожна є підставою зупинитися і з'ясувати причину ще до підписання договору:

дозвіл не знаходиться в ЄДЕССБ ні за номером, ні за адресою;
для вашої квартири немає ідентифікатора або зареєстрованого майнового права;
адреса, замовник чи характеристики будинку в договорі не збігаються з дозвільними документами;
квартира входить до гарантійної частки;
у ДРРП немає права забудовника на землю або на ділянці зареєстровано арешт чи іпотеку;
компанія перебуває в стані припинення або має свіжі рішення у справі про банкрутство.

Що зберегти і кого залучити

Робіть скриншоти всього, що знайшли в реєстрах, з датою і адресою сторінки. Записи в ЄДЕССБ і ДРРП можуть змінюватися, і якщо через рік з'явиться спір, саме ці файли покажуть, що ви бачили в момент купівлі. Зберігайте також листування з відділом продажу, рекламні буклети з обіцяними термінами і всі квитанції.

Договір з усіма додатками покажіть юристові ще до оплати, а не після. Попросіть його звірити предмет договору з даними дозволу і майнового права, перевірити умови розірвання і повернення грошей, штрафи за перенесення строків. І не поспішайте, навіть якщо в офісі продажу кажуть про «останню квартиру за цією ціною»: кілька днів на перевірку коштують дешевше за роки судів.